"Decreto 'Salva Casa': Semplificazioni e Novità per la Regolarizzazione Edilizia"

INDICE

• Quali sono le misure previste nel Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69. ?

• Quali sono dal punto di vista pratico le modifiche apportate da questo decreto?

• Come cambiano le tolleranze costruttive rispetto al passato?

• Con l'entrata in vigore del decreto è sempre possibile il cambio di destinazione d'uso?

• Quali sono le modifiche rispetto al procedimento di sanatoria edilizia?

• Come cambia la determinazione dello stato legittimo con l'entrata in vigore del decreto?

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• Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69

• Approfondimento ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili)

• Slide riassuntive del MIT (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti)

Art. 1 - Modifiche al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

• Introduzione di semplificazioni per opere di protezione dal sole, porticati, e altre strutture leggere (art. 6, 1-bis).

• Mutamento di destinazione d’uso senza opere all’interno della stessa categoria funzionale (art. 23-ter).

• Riconoscimento delle tolleranze costruttive per interventi edilizi esistenti entro specifici limiti percentuali in base alla superficie utile (art. 34-bis).

Art. 2 - Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19

• Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale in presenza di comprovate necessità.

Art. 3 - Norme finali e di coordinamento

• Applicazione delle tolleranze costruttive anche per interventi edilizi pubblici.

• Introduzione di una norma per la riduzione delle entrate erariali corrispondente al recupero dilazionato su più annualità (art. 56-bis).

Art. 4 - Entrata in vigore

• Il decreto entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Ricordo che le informazioni in mio possesso sono aggiornate al 29 Maggio 2024.

Quali sono le misure previste nel Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69. ?

Dal punto di vista pratico, il Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69, apporta numerose modifiche che hanno un impatto significativo sulla regolamentazione edilizia e urbanistica. Ecco un riepilogo delle principali modifiche:

Facilitazione delle Opere Leggere:

• Porticati e Opere di Protezione dal Sole: Le modifiche permettono di realizzare porticati e altre opere di protezione dal sole senza bisogno di permessi di costruire, a condizione che non determinino la creazione di nuovi volumi chiusi.

Mutamento di Destinazione d'Uso:

• Semplificazione del Mutamento di Destinazione d'Uso: È ora consentito il mutamento di destinazione d’uso senza opere all’interno della stessa categoria funzionale e, in determinate condizioni, anche tra diverse categorie funzionali. Ciò facilita il riutilizzo degli edifici senza necessità di complessi procedimenti autorizzativi.

Tolleranze Costruttive:

• Tolleranze per Errori Minori: Sono state introdotte tolleranze per errori costruttivi minori (ad esempio, variazioni minime nelle altezze o nelle superfici) per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, riducendo il rischio di sanzioni per difformità non significative.

Accertamento di Conformità:

• Sanatoria di Parziali Difformità: È stato introdotto un nuovo meccanismo per l'accertamento di conformità per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, permettendo la sanatoria di tali interventi se conformi alle normative vigenti.

Incremento delle Sanzioni:

• Sanzioni Più Severe per Violazioni: Le sanzioni per violazioni edilizie sono state aumentate, con il costo delle sanzioni portato al triplo del costo di produzione e del valore venale dell'immobile, dissuadendo così dalle irregolarità.

Strutture Amovibili durante l'Emergenza Covid-19:

• Mantenimento delle Strutture Temporanee: Le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie durante l'emergenza Covid-19 possono rimanere in essere in presenza di comprovate necessità, agevolando la continuità delle attività sanitarie e assistenziali.

Procedure Amministrative:

• Snellimento delle Procedure: Vengono semplificate diverse procedure amministrative, incluse quelle per la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), riducendo i tempi e i costi per ottenere autorizzazioni edilizie.

Regolamentazione dei Beni Alienabili:

• Alienazione di Beni con Minori Vincoli: I comuni possono procedere all'alienazione di beni non in contrasto con rilevanti interessi urbanistici, culturali e paesaggistici, previo parere delle amministrazioni competenti, incentivando la riqualificazione di beni dismessi.

Queste modifiche mirano a semplificare le procedure edilizie, ridurre le incertezze interpretative, favorire la riqualificazione degli immobili esistenti, e sostenere il mercato immobiliare, tutto nel contesto di una maggiore attenzione alla sostenibilità e al consumo del suolo.

Quali sono dal punto di vista pratico le modifiche apportate da questo decreto?

Le tolleranze costruttive sono state significativamente modificate dal Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69, con l'obiettivo di rendere più flessibili e meno punitive le norme edilizie. Ecco come cambiano rispetto al passato:

Nuove Tolleranze Introdotte

Il nuovo decreto introduce tolleranze costruttive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, stabilendo che determinate difformità non costituiscono violazione edilizia se contenute entro specifici limiti percentuali, basati sulla superficie utile dell'immobile. Le tolleranze sono così definite:

1. Unità Immobiliari con Superficie Utile Superiore ai 500 m²:

   • Tolleranza del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo.

2. Unità Immobiliari con Superficie Utile tra 300 e 500 m²:

   • Tolleranza del 3% delle misure previste dal titolo abilitativo.

3. Unità Immobiliari con Superficie Utile tra 100 e 300 m²:

   • Tolleranza del 4% delle misure previste dal titolo abilitativo.

4. Unità Immobiliari con Superficie Utile Inferiore ai 100 m²:

   • Tolleranza del 5% delle misure previste dal titolo abilitativo.

Tolleranze per Errori Minori e Progettuali

Il decreto specifica anche che altre piccole difformità, come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, e difforme ubicazione delle aperture interne, sono considerate tolleranze esecutive. Queste tolleranze permettono di considerare conformi interventi che altrimenti sarebbero stati classificati come violazioni edilizie, purché tali difformità rientrino nei limiti stabiliti.

Confronto con la Normativa Precedente

Prima dell'introduzione di queste modifiche, il margine di tolleranza per le difformità edilizie era meno definito e meno generoso, spesso determinando sanzioni o necessità di sanatorie anche per errori minori. La nuova normativa mira a:

• Ridurre le sanzioni e le complicazioni burocratiche per difformità minime.

• Fornire un quadro chiaro e specifico per le tolleranze costruttive, aiutando i tecnici e i proprietari immobiliari a sapere esattamente quali difformità sono accettabili.

• Facilitare il recupero e la riqualificazione degli edifici esistenti, incentivando interventi di ristrutturazione che possano migliorare il patrimonio edilizio senza eccessivi oneri amministrativi.

Impatti Pratici

Dal punto di vista pratico, queste modifiche:

• Riducono le incertezze interpretative per i professionisti del settore edilizio.

• Snelliscono le procedure per la regolarizzazione degli edifici esistenti.

• Incentivano interventi di riqualificazione e ristrutturazione, promuovendo la sostenibilità e la valorizzazione degli immobili.

Come cambiano le tolleranze costruttive rispetto al passato?

Con l'entrata in vigore del Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69, il cambio di destinazione d'uso è semplificato, ma non è sempre possibile in ogni circostanza. Ecco i dettagli pratici delle nuove disposizioni:

Mutamento di Destinazione d'Uso Senza Opere

1. All'interno della stessa categoria funzionale:

   • Sempre consentito nel rispetto delle normative di settore, ma i comuni possono stabilire specifiche condizioni attraverso i propri strumenti urbanistici.

2. Tra diverse categorie funzionali:

   • Consentito tra le categorie funzionali indicate nell'articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b), e c) per singole unità immobiliari situate in zone A, B, e C (come definite dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444) o in zone equipollenti definite dalle leggi regionali.

   • Devono essere rispettate le condizioni di cui al comma 1-quater e le normative di settore, e i comuni possono stabilire ulteriori specifiche condizioni.

   • Non è richiesto il reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né il vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge urbanistica del 1942.

Condizioni Particolari

• Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito, a condizione che la nuova destinazione d’uso sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

• Non sono necessarie opere edilizie per il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali specificate.

• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA):

  • Il mutamento di destinazione d’uso è soggetto a SCIA, che deve essere presentata nel rispetto delle leggi regionali eventualmente più favorevoli.

Limitazioni e Esclusioni

• Rispetto delle normative di settore: Il mutamento deve sempre rispettare le normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica, ecc.

• Specifiche condizioni comunali: I comuni possono imporre specifiche condizioni attraverso i propri piani urbanistici, il che significa che non tutti i mutamenti di destinazione d’uso saranno automaticamente approvati in tutte le circostanze.

Conclusione

Pur essendo molto più semplice rispetto al passato, il cambio di destinazione d’uso con l’entrata in vigore del decreto richiede comunque il rispetto di specifiche condizioni imposte dai comuni e dalle normative di settore. La presentazione della SCIA è una condizione necessaria per procedere con il mutamento, assicurando il rispetto delle normative vigenti.

Con l'entrata in vigore del decreto è sempre possibile il cambio di destinazione d'uso?

Le modifiche al procedimento di sanatoria edilizia apportate dal Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69 sono numerose e significative. Ecco un riepilogo dettagliato delle principali modifiche:

Introduzione dell'Articolo 36-bis

• Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità:

  • Per gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, è possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda​​.

  • Lo sportello unico per l’edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione di interventi edilizi necessari per assicurare l'osservanza delle normative tecniche di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica, ecc.​​.

Documentazione e Responsabilità

• Dichiarazione del Professionista:

  • La richiesta di permesso di costruire in sanatoria deve essere accompagnata da una dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento​​.

  • Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione con la documentazione prevista, il tecnico incaricato può attestare la data con propria dichiarazione sotto la sua responsabilità, con sanzioni penali per dichiarazioni false​​.

Procedura di Compatibilità Paesaggistica

• Interventi in Assenza o Difformità dall’Autorizzazione Paesaggistica:

  • Il responsabile dell'ufficio richiede un parere vincolante all'autorità preposta alla gestione del vincolo paesaggistico entro un termine perentorio di centottanta giorni, con ulteriori novanta giorni per il parere della soprintendenza​​.

  • Se i pareri non sono resi nei termini previsti, il dirigente può provvedere autonomamente​​.

Sanzioni e Oblazioni

• Oblazione:

  • Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, compresa tra 1.032 e 30.984 euro​​.

  • In caso di compatibilità paesaggistica accertata, si applica una sanzione ulteriore equivalente al maggiore tra il danno arrecato e il profitto conseguito​​.

Termini e Procedure

• Tempi di Risposta:

  • Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve pronunciarsi entro quarantacinque giorni sulla richiesta di permesso in sanatoria; decorsi i termini senza risposta, la richiesta si intende accolta​​.

  • I termini possono essere sospesi per la definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica e riprendono a decorrere alla ricezione degli elementi istruttori richiesti​​.

Modifiche all’Articolo 36 del DPR 380/2001

• Nuova Rubrica e Definizione:

  • La rubrica è sostituita da "Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali"​​.

  • Viene introdotta una definizione più precisa delle ipotesi di conformità​​.

Utilizzo delle Entrate

• Destinazione delle Entrate:

  • Le entrate derivanti dalle oblazioni e sanzioni sono utilizzate per la demolizione delle opere abusive e per interventi di rigenerazione urbana, riqualificazione di aree urbane degradate e recupero di immobili dismessi​​.

Conclusione

Queste modifiche mirano a semplificare e accelerare il procedimento di sanatoria edilizia, riducendo le incertezze interpretative e i tempi di attesa, oltre a rendere più chiara e trasparente la documentazione necessaria e le responsabilità dei professionisti coinvolti. Inoltre, vengono introdotte sanzioni più severe e meccanismi di recupero delle entrate per sostenere le attività di rigenerazione urbana.

Quali sono le modifiche rispetto al procedimento di sanatoria edilizia?

Con l'entrata in vigore del Decreto Legge "Salva Casa" 29 maggio 2024, n. 69, la determinazione dello stato legittimo degli immobili è stata semplificata e chiarificata con diverse modifiche. Ecco i principali cambiamenti:

Modifiche all'Articolo 9-bis del DPR 380/2001

1. Determinazione dello Stato Legittimo:

   • Revisione del primo periodo: Le parole "la stessa e da quello" sono sostituite da "la stessa o da quello", e le parole "l’intero immobile o unità immobiliare" sono sostituite da "l’intero immobile o l’intera unità immobiliare rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa"​​.

2. Inclusione di Titoli in Sanatoria:

   • Nuovi periodi aggiunti: Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo anche i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Inoltre, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37 e 38 e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis concorrono alla determinazione dello stato legittimo​​.

3. Chiarimento su Procedimenti:

   • Modifiche al terzo periodo: Le parole "al secondo periodo" sono sostituite da "al quarto periodo", fornendo maggiore chiarezza sulla sequenza dei procedimenti e delle verifiche necessarie per determinare lo stato legittimo dell’immobile​​.

Implicazioni Pratiche

1. Amplificazione dei Titoli Abilitativi:

   • La determinazione dello stato legittimo ora include anche i titoli in sanatoria, aumentando la gamma di documenti accettabili per stabilire la legittimità edilizia.

2. Riduzione delle Incertezze Interpretative:

   • Le modifiche aiutano a superare le ambiguità precedenti, assicurando che il processo di verifica dell’esistenza del titolo abilitativo sia più chiaro e accessibile.

3. Facilitazione delle Procedure di Sanatoria:

   • Includendo i titoli formati in applicazione delle previsioni di sanatoria e le relative oblazioni, il decreto facilita la regolarizzazione delle situazioni edilizie irregolari, rendendo il processo più lineare e meno oneroso per i proprietari.

Conclusione

Queste modifiche sono progettate per rendere il processo di determinazione dello stato legittimo più semplice, completo e meno soggetto a interpretazioni arbitrarie. Questo dovrebbe ridurre il contenzioso e facilitare la regolarizzazione degli immobili, contribuendo a una maggiore trasparenza e certezza giuridica nel settore edilizio.

Come cambia la determinazione dello stato legittimo con l'entrata in vigore del decreto?